На Пиринейском полуострове яд продажей не остановит!

[Conformista]

Вчера снова сменил так называемый дизайн у себя на сайте и поместил туда уникальный контент про дольчевиту и шопинг, только не знаю, нужен ли он там и насколько он справедлив и уникален, прошу критики и дополнений к моему возмущенному крику души.

Мифы об Итальянской недвижимости.

Многие люди, купившие дома потеряли в деньгах, не имея реальной информации по отличиям рынка недвижимости и приемам риэлторов, которые развязали гонку вооружений по обману. Чтобы предотвратить такие случаи, обобщаю информацию, которую каждый получает с опытом, иногда поздно.
Пишут, что недвижимость поможет в получении вида на жительство, что налоги в Италии самые низкие в Европе, и предлагают срочно купить отель или виноградник, хотя вся наоборот, объявляют Южную Италию динамично развивающимся регионом, и предлагают купить дешево дома в 4 часах на машине по горам от ближайшего аэропорта. Эта неискренность объяснима желанием продать, но качественного жилья на рынке мало, поскольку и рельеф не очень и сейсмическая опасность не позволяет строить высокие здания, и конкуренция толкает девелоперов к спекуляциям.
Нумерованный список выдумок и немедленное разоблачение -

1. В Италии не было пузыря на рынке недвижимости! На самом деле 10 лет назад цены были в 2,5 раза ниже. С введением Евро в течение 2-3 лет средняя квартира итальянца начала стоить не 150 млн. лир, а 150 тыс евро, что на 70% дороже, а потом в 2009 году была амнистия капиталов и в Италию вернулись 80 млрд. евро из Швейцарии и офшоров, и конечно же были вложены в недвижимость, что и объясняет отсутствие снижения цен как в начале финансового кризиса, так и в настоящее время, наоборот цены выросли в среднем на 6 процентов за последние 5 лет.

2. В кризис покупать выгодно, цены падают. На самом деле психология итальянского продавца заставляет его верить в чудо и ждать продажи годами. В Италии самая высокая в мире степень обеспеченности жильем, 80 процентов семей имеют свой дом. И никогда не станут его продавать, если у него нет серьезных проблем. Банки уже давно дают очень выгодные кредиты и даже семьи с одним работником успели купить большие площади, в среднем 60 кв. метров на человека, часто в расчете на проживание нескольких поколений, и постепенно выплачивают, не думая о том, сколько переплатят за эти 30 лет, все равно будет инфляция и вообще, снимать дороже. Кроме того все итальянцы жизнерадостно заявляют - кризис рано или поздно закончится, так зачем я буду продавать дешевле то, что получил в наследство, и куда потом эти деньги вложить, а пока помогут родственники. При этом в ремонт никто не вкладывает, после 10 лет жилье выглядит обветшалым, несовременным. из-за этого растет цена новых построек.

3. Сделки в Италии тщательно проверяются и безопасны. Контроль возложен на нотариусов, которые в Италии - каста неприкасаемых, и есть множество случаев, когда квартира через год после нотариата оказывается под чужой ипотекой и под арестом , но, даже имея профессиональную страховку, нотариусы никогда не признаются в ошибке, это вообще для всех итальянцев характерно, только у этих больше возможностей водить за нос клиентов годами, недаром Кассационный суд в прошлом году вынес постановление об ответственности нотариуса, а ранее это вообще было не доказать - Corte di Cassazione, con la sentenza nr. 22903 del 2012, afferma espressamente! che: “scatta la responsabilità del notaio che non informa gli acquirenti dell’ipoteca che grava sui beni immobili. Se però il professionista è assicurato, a pagare sarà direttamente l’assicurazione che dovrà tenerlo indenne da qualsiasi esborso (…)’’.

4. Вторичный рынок. Все операции с жильем в Италии гораздо дороже, чем в России, и нет смысла покупать квартиры в надежде на рост цены за несколько лет, ведь каждый раз прибавляется НДС или Гербовый сбор минимум 4%, который не вернут, даже если продашь дешевле, а вот если дороже, тогда нужно еще с разницы 20% оплатить либо сразу у нотариуса, либо в декларации о доходах.
Значит квартиры, продающиеся через 3-7 лет после строительства, требуют особой проверки, агентство никогда не даст вам полной информации, даже скроет негатив, оно ведь получает три процента как с покупателя, так и с продавца, при этом не давая никаких гарантий по юридической чистоте сделки, оно только сводит желающих, предварительно застолбив побольше объектов и на полгода после просмотра у него на клиента эксклюзив, а вот в контракт они могут вписать очень невыгодные для покупателя условия, не сообщить о недостатках, о завышенной цене, в случае с иностранцами это даже правило. Объекты под восстановление также убыточны, и проблематичны, можно встретить разные экзотические формы собственности, типа usucapio - по давности владения, или nuda proprieta' - без права использования, и наоборот - usufrutto - только право пожизненного использования и т. д..


5. Купить у застройщика выгодно и безопасно! На самом деле они сознательно нарушают многие нормы строительства в надежде на регулярную амнистию, строят лишние кубометры, строят в заповедниках, у шумных железных дорог и около автострад, строят в местах, где до этого люди не жили из-за сезонной вони и выдают это за новые морские курорты, строят там, где намечено будущее прохождение автострады, строят не соблюдая норму в 100 метров от моря, на затопляемых территориях, на территориях бывших грязных производств и т. д.. Половина этих зданий после тщательной работы с документами и взяток в горсовете получают сертификаты, но та половина, которая не получила, с продажи не снимается, продают обманом и обещаниями, но в результате часто человек даже не может вступить в права владения, целый жилой комплекс могут обтянуть лентой и запретить вход, даже при наличии нотариально заверенного контракта. Прибыли застройщиков позволяют им такие эксперименты, многие комплексы даже правильно построенные и оформленные стоят наполовину непроданные, но цену не снижают - ликвидность им никчему, деньги возьмут у банка и у очередных клиентов, за материалы заплатят в рассрочку, а свои 300 процентов рано или поздно получат. Адриано Челентано в 2011 году, выйдя на сцену в первый раз за 18 лет сказал - Вы, молодые, не можете мечтать, вас держат в рабстве девелоперы- риэлторы и фабриканты - «Voi giovani non potete sognare perché siete schiavi degli immobiliaristi, degli imprenditori, degli industriali che quando perdono un centesimo di profitto non hanno scrupolo a lasciare a casa migliaia di operai» http://www.lastampa.it/2011/12/04/italia/c...IOmiM/pagina.html

6. Можно выгодно сдавать недвижимость в Италии На самом деле это очень запутанная процедура, с обязательными длительными контрактами, огромными правами квартиросъемщика и высокими налогами, которые вместе с последующим ремонтом сведут на нет заработок да еще вызовут пристальный интерес налоговой. Есть агентства, которые сдают понедельно за 20-30% от арендной платы квартиры в деловых центрах и на курортах, но срок окупаемости даже без учета инфляции - 20 лет.

7. Можно выгодно купить бизнес в Италии и получать с него прибыль и повод для получения Вида на Жительство. На самом деле бизнес продают только если он разорился, и владелец тогда старается пропасть из виду всех, перед кем он до этого гордо именовал себя предпринимателем. У такого места уже нет никакой репутации, оно подозрительно, с ним не хотят иметь дел, а на нового владельца не забудут повесить старые долги и проблемы. Никто не помешает создать новый бизнес с нуля, с новым юрлицом, не имеющим скрытых долгов. Для Вида на Жительство необходимо декларировать доходы не менее минимальной пенсии, а любая фирма перед выплатой прибыли должна заплатить самые высокие в Европе налоги, которые доходят до 52 процентов. Потом частное лицо заплатит с полученной прибыли НДФЛ, около 30%, оплатит услуги бухгалтера-консультанта и скажет, зачем нужен такой бизнес!

[Marianna]

Понравилось. Я могу еще мифов добавить (на сайт сходила, гугель должен отметить этот факт!).

[Conformista]

[Елка-Палка]

Пункт 1 "наоборот цены выросли в среднем на 6 процентов за последние 5 лет."
В среднем, может, и выросли, но в отдельных нишах явно понизились. В Генуе за последние пару лет опубликованы исследования, из которых следует, что цены на люкс жилье остались прежними или слегка выросли, а на жилье для семей со средне-низким доходом на периферии упали на 4%. Из личного: полтора года назад жилье под Миланом 100 кв. м с садиком стоило 240-280 тыс. евро, в этом году похожее предлагали за 220-250 тыс. евро. А при дальнейших переговорах продавец был готов на дополнительную скидку.

Пункт 2 "и даже семьи с одним работником успели купить большие площади, в среднем 60 кв. метров на человека"
Среди людей со средней зарплатой не знаю никого с таким метражом.
Уж на что наша зона зажиточная и квартиры по 120-140 кв. м, но живут там, как правило по 3-4 человека. Уже 30 лет назад жилье сильно вздорожало, и молодые семьи стали покупать 80-90 кв. м на троих.
Так это в Генуе, а в Милане этим летом смотрели жилье на покупку, я была удивлена, насколько там квартирки меньше.
Купить большую квартиру на личные заработки можно было в 60-70х годах (и то, повторяю, обычно не более 30-40 м на человека), позднее такие площади получали разве что в наследство.

В целом статья написана очень небрежным языком, с массой всевозможных ошибок (грамматических, стилистических). Лично у меня это всегда вызывает недоверие к степени компетентности автора. Но вполне возможно, что другие читатели не обращают на это внимание.
_________________
«Всё, что вы скажете, может быть переведено против вас!» (неизвестный доброжелательный переводчик)

[marta]

Только ты зря целиком все сюда выложил - меньше народу по ссылке перейдет. Урежь и поставь линк "Остальное здесь".
_________________
"-...У нас все что-нибудь производят.
- А вы что производите?
- Я произвожу впечатление.".

[marta]

[Conformista]

[Conformista]

[Tania12]

[Елка-Палка]

[Conformista]

[Conformista]

[Marianna]

там много словов, надо вникать.
Я тока поняла, что типичный владелец недвижимости - это мущщина в возрасте 55-70. оставшаяся недвижка вся у мущщин в возрасте 71-90.

[Marianna]

завтра прокомментирую легенды и мифы и добавлю новые.

[Conformista]

[Helena]

[Marianna]

[Marianna]

С моей т. зр., 3 самых распространенных мифа являются следующими:

- сейчас в Италии жуткий кризис и поэтому мне продадут недвижимость с огромной скидкой

- на аукционах все очень дешево и выгодно

- мне категорически не нужен ни агент, ни адвокат

[Ян]

[Helena]