Покупка квартиры: цены, схемы и риэлтор

[Andrey88]

Друзья, интересуюсь недорогим жильем в Лигурии. Возникло несколько вопросов — вы, должно быть, сочтете их наивными, тем не менее, помогите понять:

1. Насколько цены на недвижимость на сайтах типа idealista или immobiliare реальные?
Допустим, вижу я квартиру в одном из городов Лигурии по цене около 100 тыс. евро — правильно ли я понимаю, что плюс/минус за эту цену ее и куплю?
2. Если мне понравилась квартира, как лучше поступить далее? Найти риэлтора и сообщить ему о своем выборе? Или лучше писать собственнику? Какой алгоритм принят в Италии?
3. Можете посоветовать хороших риэлторов в Лигурии/Империи, пожалуйста?

Спасибо заранее.

[tatianamaoloni]

На сайте idealista и immobiliare квартиры как раз в основном и от агентства.
И вы будете тогда через агентства данного покупателя сделку проводить.
Мы так нашли нужную нам. Да, цена та, что на сайте ( можно и вытягивать сбросить немного).
Но плюс к этой цене будет комиссия агентству ( порядка 4% от стоимости и оплата нотариусу примерно столько же ( там какая-та хитрая схема от метраж, честно я не в курсе как её нотариус рассчитывает, у разных нотариусов может отличатся)
Можно прямо от собственника купить, тогда оплата только нотариусу.
Но естественно через агентство проще и быстрее.

[Marma]

Andrey88, готовьтесь к этой сумме ещё тыщ 10 накинуть за формление (налоги, нотариус, риэлтор...)

[Елка-Палка]

1. Цены реальные. Можно поторговаться, но обычно дают скидку не более 10%. Зависит от того, насколько срочно продавцу нужны деньги. Если он получил квартиру в наследство в неудобном ему месте, пытается продать уже полгода, а тем временем ему не хватает на покупку своего жилья, то скидку даст. А если это у него вторая-третья квартира и деньги не срочно, то он может продавать годами, ожидая своего покупателя.
2. На каждом объявлении указаны контактные данные. На idealista или immobiliare это обычно риэлтор. Даже если удастся найти собственника, не советую действовать в обход агентства. Во-первых, у хозяина с ними договор, во-вторых, при полном незнании местного рынка лучше довериться агентству.
На форуме ваши вопросы обсуждались, например, в теме (с 3-ей стр.)
https://www.russianitaly.com/forum/viewtopic.php?t=56193&postdays=0&postorder=asc&start=40
Есть еще топики
https://www.russianitaly.com/forum/viewtopic.php?t=58015&highlight=%ED%E5%E4%E2%E8%E6
https://www.russianitaly.com/forum/viewtopic.php?t=47468&start=0
https://www.russianitaly.com/forum/viewtopic.php?t=12529&start=0
_________________
«Всё, что вы скажете, может быть переведено против вас!» (неизвестный доброжелательный переводчик)

[BlueCat]

Объявление может быть от агентства, с которым собственник не заключал договор. Поэтому, если есть возможность выйти на собственника напрямую, то следует стараться ей воспользоваться.

Единственное явное преимущество агентства, как я это вижу в последнее время,- более быстрый доступ к нотариусу.

[Andrey88]

Друзья, спасибо большое за ответы.

[Josephina]

Конечно, можно и без агентства обойтись. Я интересующий меня объект нашла сама. В мелькнувшем объявлении от собственника, а он вообще с этим не частил. Считаю, что мне крупно повезло - нашла именно то, что хотела. И ровно в месяц уложились от первого просмотра до сделки у нотариуса. В середине апреля увидела, в середине мая купила.
_________________
"Если выпало в Империи родиться, лучше жить в глухой провинции у моря".
Иосиф Бродский
"Чем дальше уходит время, тем более милым оно представляется".
Александр Ширвиндт

[Елка-Палка]

[BlueCat]

[Елка-Палка]

[Vero2110]

Обычно риэлторы не занимаются проверкой на соответствие кадастру, так что экономия на фигуре реиэлора очень существенная.
Но тяжпло найти что-то от частников, так что возможность купить напрямую-минимальная. Риэлтор в Италии фигура странная, т. к. ему платит и продавец и покупатель, так как риэлтор берёт процент от стоимости сделки, то ему выгоднее продать подороже и побыстрее, и, следовательно, не выискивать проблемы для покупателя. Только вчера разговаривали с риэлтором одним, и он сам подтвердил, что они следуют интересам продавца по вышеописанным причинам.
Автор, отвечая на ваши вопросы, стоимость на сайтах, которые вы назвали реальная, но каждый покупатель ставит цену, какую захочет, иной раз в одном и том же доме, квартира может стоить 125.000 и 198.000, так что сказать насколько реальная цена, тяжело, кто-то еастроен продать, а кто-то может продавать годами.
Вы можете прийти в агентсво и запросить поиск квартиры, но по моему опыту, вам никто перезванивать не будет, или будут предлагать то, что не соответсвует запросам. Мы, в стадии ожидания, искали сами, ходили в районы, которые нам нравятся и искали квартиру по объявлениям на дверях, и нашли.
_________________
La vita e' bella!

[Rada]

У риэлтора ноль ответственности за документы и итог сделки. Он получает процент за сведение покупателя и продавца, остальное не его дело. Если сделка сорвётся из-за расхождений, например, между кадастром и реальной ситуацией, то выплаченный процент агнству будет не оспорить.
У нотариуса же ответственность в силу данных ему полномочий пубблико уффичиале. И тут рашождения на его ответственности. Если пропустит, то будет отвечать и возмещать ущерб за признанныю незаконной сделку. Поэтому нотариусы и проверяют всё дотошно.
Только на днях нотариус отказался удостоверять акт купли-продажи между гражданином Швейцарии и итальянцем. Потому как размер участков земли, продаваемых внесте с домом, превышал установленные конвенцией. Только в момент сделки нотариус понял, что у гражданина Швейцарии нет итальянского гражданства, несмотря на отца-итальянца и итальянскую фамилию. Риэлтор же уже давно получил свой процент и забыл про эту сделку. А она не состоялась. И теперь будет оформляться акт только на дом, он проходит по коонвенции, а с земельными участками теперь надо думать как быть.

[Rada]

Кстати, если покупать недвижимость будет иностранец, надо сразу смотреть, что прописано в двусторонней взаимной конвенции, если она подписана государствами, чьи граждане участвуют в сделке.
Для примера: ни итальянец в Швейцарии, ни швейцарец в Италии не могут приобретать землю, если размер участков привышает 1000 кв. метров. Или дом, площадью более 200 кв. метров.

[Marma]

Вообще риэлтор - это всего лишь посредник между продавцом и покупателем. По закону он не несёт никакой ответственности за недвижимость. Я бы поэтому озаботилась хорошим геометром, если боитесь что-то не увидеть, и адвокатом (если есть сомнения по юридической составляющей, например, если там наследство или еще какие-то подводные камни).

[Елка-Палка]

[Ян]

[Rada]

Как риэлтор может отвечать за чужой объект?
Он берёт за чистую монету то, что ему сообщает и предоставляет продавец, дав подписать соотв. бумагу об ответственности продавца. Эти сведения и документы он передаёт потенциальному покупателю. Вот, тут последний и начинает проверят то, что ему предоставили. Через нотариуса, банк, если просит кредит, адвокатов, геометров и т. д.
Агент по недвижимости уже после подписания пропосты может претендовать на свои проценты. В любом случае он практически самоудаляется из жизни что продавца, что покупателя до подписания акта. В окончательный акт купли-продажи нотариус вносит пункт о его посреднических услугах.

[Rada]

Свои проценты риэлтор получает за организацию просмотров по сути, если в результате будет подписана пропоста.

[Marma]

[Ян]