Предыдущая тема
:: Следующая тема |
Автор |
Сообщение |
Andrey88 Новичок
Зарегистрирован: 23.07.2023 Сообщения: 6 Откуда: Mosca Возраст:35
|
Добавлено: 23 Июл 2023 01:15 Заголовок сообщения: "Покупка квартиры: цены, схемы и риэлтор" |
|
|
Друзья, интересуюсь недорогим жильем в Лигурии. Возникло несколько вопросов — вы, должно быть, сочтете их наивными, тем не менее, помогите понять:
1. Насколько цены на недвижимость на сайтах типа idealista или immobiliare реальные?
Допустим, вижу я квартиру в одном из городов Лигурии по цене около 100 тыс. евро — правильно ли я понимаю, что плюс/минус за эту цену ее и куплю?
2. Если мне понравилась квартира, как лучше поступить далее? Найти риэлтора и сообщить ему о своем выборе? Или лучше писать собственнику? Какой алгоритм принят в Италии?
3. Можете посоветовать хороших риэлторов в Лигурии/Империи, пожалуйста?
Спасибо заранее.
|
|
Вернуться к началу |
|
|
tatianamaoloni Почетный писатель
Зарегистрирован: 14.05.2011 Сообщения: 5803 Откуда: резидент провинции Ареццо, LED-FLR Возраст:45
|
Добавлено: 23 Июл 2023 06:43 |
|
|
На сайте idealista и immobiliare квартиры как раз в основном и от агентства.
И вы будете тогда через агентства данного покупателя сделку проводить.
Мы так нашли нужную нам. Да, цена та, что на сайте ( можно и вытягивать сбросить немного).
Но плюс к этой цене будет комиссия агентству ( порядка 4% от стоимости и оплата нотариусу примерно столько же ( там какая-та хитрая схема от метраж, честно я не в курсе как её нотариус рассчитывает, у разных нотариусов может отличатся)
Можно прямо от собственника купить, тогда оплата только нотариусу.
Но естественно через агентство проще и быстрее.
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Marma Познавший истину
Зарегистрирован: 19.09.2007 Сообщения: 50179 Откуда: Mosca<->Italia
|
Добавлено: 23 Июл 2023 09:09 |
|
|
Andrey88, готовьтесь к этой сумме ещё тыщ 10 накинуть за формление (налоги, нотариус, риэлтор...)
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Елка-Палка Шигирский идол
Зарегистрирован: 10.03.2004 Сообщения: 102735 Откуда: Подмиланье
|
Добавлено: 23 Июл 2023 09:21 |
|
|
1. Цены реальные. Можно поторговаться, но обычно дают скидку не более 10%. Зависит от того, насколько срочно продавцу нужны деньги. Если он получил квартиру в наследство в неудобном ему месте, пытается продать уже полгода, а тем временем ему не хватает на покупку своего жилья, то скидку даст. А если это у него вторая-третья квартира и деньги не срочно, то он может продавать годами, ожидая своего покупателя.
2. На каждом объявлении указаны контактные данные. На idealista или immobiliare это обычно риэлтор. Даже если удастся найти собственника, не советую действовать в обход агентства. Во-первых, у хозяина с ними договор, во-вторых, при полном незнании местного рынка лучше довериться агентству.
На форуме ваши вопросы обсуждались, например, в теме (с 3-ей стр.)
https://www.russianitaly.com/forum/viewtopic.php?t=56193&postdays=0&postorder=asc&start=40
Есть еще топики
https://www.russianitaly.com/forum/viewtopic.php?t=58015&highlight=%ED%E5%E4%E2%E8%E6
https://www.russianitaly.com/forum/viewtopic.php?t=47468&start=0
https://www.russianitaly.com/forum/viewtopic.php?t=12529&start=0 _________________ «Всё, что вы скажете, может быть переведено против вас!» (неизвестный доброжелательный переводчик)
|
|
Вернуться к началу |
|
|
BlueCat Народный писатель
Зарегистрирован: 03.08.2005 Сообщения: 4915 Откуда: Mosca
|
Добавлено: 23 Июл 2023 15:36 |
|
|
Объявление может быть от агентства, с которым собственник не заключал договор. Поэтому, если есть возможность выйти на собственника напрямую, то следует стараться ей воспользоваться.
Единственное явное преимущество агентства, как я это вижу в последнее время,- более быстрый доступ к нотариусу.
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Andrey88 Новичок
Зарегистрирован: 23.07.2023 Сообщения: 6 Откуда: Mosca Возраст:35
|
Добавлено: 23 Июл 2023 21:19 |
|
|
Друзья, спасибо большое за ответы.
tatianamaoloni писал(а): |
И вы будете тогда через агентства данного покупателя сделку проводить.
|
А насколько все-таки важно иметь агента-риэлтора со своей стороны? Можно ли без него обходиться - в какой степени можно доверять агенту собственника? Можете, пожалуйста, развить эту тему?
Еще раз спасибо!
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Josephina Почетный писатель
Зарегистрирован: 25.06.2012 Сообщения: 7365 Откуда: Москва - Далмация - Калабрия Возраст:63
|
Добавлено: 23 Июл 2023 21:47 |
|
|
Конечно, можно и без агентства обойтись. Я интересующий меня объект нашла сама. В мелькнувшем объявлении от собственника, а он вообще с этим не частил. Считаю, что мне крупно повезло - нашла именно то, что хотела. И ровно в месяц уложились от первого просмотра до сделки у нотариуса. В середине апреля увидела, в середине мая купила. _________________ "Если выпало в Империи родиться, лучше жить в глухой провинции у моря".
Иосиф Бродский
"Чем дальше уходит время, тем более милым оно представляется".
Александр Ширвиндт
То, что блестит в телевизоре, на деле оказывается ржавой рухлядью".
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Елка-Палка Шигирский идол
Зарегистрирован: 10.03.2004 Сообщения: 102735 Откуда: Подмиланье
|
Добавлено: 23 Июл 2023 22:29 |
|
|
Andrey88 писал(а): |
А насколько все-таки важно иметь агента-риэлтора со своей стороны? Можно ли без него обходиться - в какой степени можно доверять агенту собственника? |
Не надо своего агента. Если продавец продает через своего риэлтора, то с ним и ведите переговоры. Вопрос доверия вообще не стоит. Любой риэлтор должен работать по правилам. Он не может подыгрывать своей стороне.
Своего риэлтора вы берете в том случае, если вы ему поручаете найти для вас квартиру. Это важно, если вам нужна недвижимость в конкретном месте, чем самому бегать по городу, вы идете в одно из агентств, имеющих список.
Если же вы ищете на сайтах, то вам агент для поиска не нужен. _________________ «Всё, что вы скажете, может быть переведено против вас!» (неизвестный доброжелательный переводчик)
|
|
Вернуться к началу |
|
|
BlueCat Народный писатель
Зарегистрирован: 03.08.2005 Сообщения: 4915 Откуда: Mosca
|
Добавлено: 24 Июл 2023 01:58 |
|
|
Andrey88 писал(а): | А насколько все-таки важно иметь агента-риэлтора со своей стороны? |
Если удастся найти продавца без агентства, то, наверное, существенно важнее иметь на примете глазастого нотариуса. Понятно, что у любого нормального нотариуса есть свои ассистенты, и многое зависит именно от их способности проверить кучу документации и убедиться, что нет расхождений даже в мелочах.
У меня есть хороший знакомый, которому повезло столкнуться с дотошным нотариусом на этапе подготовки сделки, где присутствовали почти незаметные расхождения между фактическим состоянием строения и его планом в кадастре. Другие не заметили, а он помог.
Тут важно понимать, что любые расхождения с кадастровым планом (читай: самовольные изменения, сделанные собственником) устраняются до сделки за счёт продавца. При этом, как именно,- вы договариваетесь совместно. Может быть так, что тебя устраивает текущая ситуация, тогда продавец просто тратится на приведение плана в соответствие. Иначе - продавец ещё потратится на перестройку. Естественно, такого рода действия производятся уже после заключения предварительного соглашения, это, надеюсь, понятно, почему.
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Елка-Палка Шигирский идол
Зарегистрирован: 10.03.2004 Сообщения: 102735 Откуда: Подмиланье
|
Добавлено: 24 Июл 2023 08:16 |
|
|
BlueCat писал(а): |
Если удастся найти продавца без агентства, то, наверное, существенно важнее иметь на примете глазастого нотариуса. |
То есть вначале стараемся избавиться от глазастого риэлтора, чтоб потом искать глазастого нотариуса?
Автор топика не разбирается в итальянских реалиях. Самостоятельно он рискует купить объект с дефектами. Риэлтор как раз и озаботится всеми документами и кадастром. Риэлтора намного проще проверить: можно отзывы почитать про его бюро. А вот нотариуса проверить на глазастость - это задача не из простых. Ну, напишут, что он кому-то отлично оформил завещание. Да даже и сделки с недвижимостью. В отзывах же не укажут, готовил документы нотариус или взял их у риэлтора. _________________ «Всё, что вы скажете, может быть переведено против вас!» (неизвестный доброжелательный переводчик)
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Vero2110 Народный писатель
Зарегистрирован: 22.07.2009 Сообщения: 3046 Откуда: Genova Возраст:42
|
Добавлено: 24 Июл 2023 09:16 |
|
|
Обычно риэлторы не занимаются проверкой на соответствие кадастру, так что экономия на фигуре реиэлора очень существенная.
Но тяжпло найти что-то от частников, так что возможность купить напрямую-минимальная. Риэлтор в Италии фигура странная, т. к. ему платит и продавец и покупатель, так как риэлтор берёт процент от стоимости сделки, то ему выгоднее продать подороже и побыстрее, и, следовательно, не выискивать проблемы для покупателя. Только вчера разговаривали с риэлтором одним, и он сам подтвердил, что они следуют интересам продавца по вышеописанным причинам.
Автор, отвечая на ваши вопросы, стоимость на сайтах, которые вы назвали реальная, но каждый покупатель ставит цену, какую захочет, иной раз в одном и том же доме, квартира может стоить 125.000 и 198.000, так что сказать насколько реальная цена, тяжело, кто-то еастроен продать, а кто-то может продавать годами.
Вы можете прийти в агентсво и запросить поиск квартиры, но по моему опыту, вам никто перезванивать не будет, или будут предлагать то, что не соответсвует запросам. Мы, в стадии ожидания, искали сами, ходили в районы, которые нам нравятся и искали квартиру по объявлениям на дверях, и нашли. _________________ La vita e' bella!
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Rada Генератор сообщений
Зарегистрирован: 09.04.2003 Сообщения: 17327 Откуда: Рим - С.Петербург Возраст:53
|
Добавлено: 24 Июл 2023 09:23 |
|
|
У риэлтора ноль ответственности за документы и итог сделки. Он получает процент за сведение покупателя и продавца, остальное не его дело. Если сделка сорвётся из-за расхождений, например, между кадастром и реальной ситуацией, то выплаченный процент агнству будет не оспорить.
У нотариуса же ответственность в силу данных ему полномочий пубблико уффичиале. И тут рашождения на его ответственности. Если пропустит, то будет отвечать и возмещать ущерб за признанныю незаконной сделку. Поэтому нотариусы и проверяют всё дотошно.
Только на днях нотариус отказался удостоверять акт купли-продажи между гражданином Швейцарии и итальянцем. Потому как размер участков земли, продаваемых внесте с домом, превышал установленные конвенцией. Только в момент сделки нотариус понял, что у гражданина Швейцарии нет итальянского гражданства, несмотря на отца-итальянца и итальянскую фамилию. Риэлтор же уже давно получил свой процент и забыл про эту сделку. А она не состоялась. И теперь будет оформляться акт только на дом, он проходит по коонвенции, а с земельными участками теперь надо думать как быть.
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Rada Генератор сообщений
Зарегистрирован: 09.04.2003 Сообщения: 17327 Откуда: Рим - С.Петербург Возраст:53
|
Добавлено: 24 Июл 2023 09:28 |
|
|
Кстати, если покупать недвижимость будет иностранец, надо сразу смотреть, что прописано в двусторонней взаимной конвенции, если она подписана государствами, чьи граждане участвуют в сделке.
Для примера: ни итальянец в Швейцарии, ни швейцарец в Италии не могут приобретать землю, если размер участков привышает 1000 кв. метров. Или дом, площадью более 200 кв. метров.
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Marma Познавший истину
Зарегистрирован: 19.09.2007 Сообщения: 50179 Откуда: Mosca<->Italia
|
Добавлено: 24 Июл 2023 09:29 |
|
|
Вообще риэлтор - это всего лишь посредник между продавцом и покупателем. По закону он не несёт никакой ответственности за недвижимость. Я бы поэтому озаботилась хорошим геометром, если боитесь что-то не увидеть, и адвокатом (если есть сомнения по юридической составляющей, например, если там наследство или еще какие-то подводные камни).
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Елка-Палка Шигирский идол
Зарегистрирован: 10.03.2004 Сообщения: 102735 Откуда: Подмиланье
|
Добавлено: 24 Июл 2023 10:27 |
|
|
Rada писал(а): |
Только на днях нотариус отказался удостоверять акт купли-продажи между гражданином Швейцарии и итальянцем. Потому как размер участков земли, продаваемых внесте с домом, превышал установленные конвенцией. |
Это же просто разные области ответственности!
Риэлтор отвечает за объект, а не за юридические права покупателя.
Знаю случай, когда нотариус отказался оформить сделку, потому что русская покупательница не имела вида на жительство в Италии (то ли он у нее истек, то ли она просто не принесла документ). Естественно, что не риэлтор должен проверять личные документы и международные соглашения. Предварительное соглашение о купле-продаже вообще может быть на одного человека, но с оговоркой, что окончательный договор может быть оформлен на других лиц, которые будут известны в момент сделки. Так что риэлтор даже не всегда знает реального покупателя. _________________ «Всё, что вы скажете, может быть переведено против вас!» (неизвестный доброжелательный переводчик)
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Ян BANNED
Зарегистрирован: 23.12.2004 Сообщения: 18439 Откуда: Mosca - Milano
|
Добавлено: 24 Июл 2023 10:53 Заголовок сообщения: "Re: Покупка квартиры: цены, схемы и риэлтор" |
|
|
Andrey88 писал(а): |
3. Можете посоветовать хороших риэлторов в Лигурии/Империи, пожалуйста?
. |
по опыту самым адекватным агентством в Италии является Tecnocasa. У них, как правило, и цены вполне рыночные (они отсекают владельцев, которые задирают цены) и выбор самый большой. Сопровождают сделку, как правило, до нотариуса, сами с ним взаимодействуют до последнего. берут 4%.
у нас еще положительный опыт с REMAX (но они мало распространены в Лигурии)
Учитывай, что в Лигурии пока рынок покупателя, так что можно разумно торговаться по ценам. Хотя цены за последние два года повысились. Я на другом побережье Лигурии, но думаю динамика более или менее одинаковая. Если брать чисто под инвестицию, то я бы смотрел саму Геную (она имхо недооценена)
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Rada Генератор сообщений
Зарегистрирован: 09.04.2003 Сообщения: 17327 Откуда: Рим - С.Петербург Возраст:53
|
Добавлено: 24 Июл 2023 10:55 |
|
|
Как риэлтор может отвечать за чужой объект?
Он берёт за чистую монету то, что ему сообщает и предоставляет продавец, дав подписать соотв. бумагу об ответственности продавца. Эти сведения и документы он передаёт потенциальному покупателю. Вот, тут последний и начинает проверят то, что ему предоставили. Через нотариуса, банк, если просит кредит, адвокатов, геометров и т. д.
Агент по недвижимости уже после подписания пропосты может претендовать на свои проценты. В любом случае он практически самоудаляется из жизни что продавца, что покупателя до подписания акта. В окончательный акт купли-продажи нотариус вносит пункт о его посреднических услугах.
Последний раз редактировалось: Rada (24 Июл 2023 11:01), всего редактировалось 1 раз
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Rada Генератор сообщений
Зарегистрирован: 09.04.2003 Сообщения: 17327 Откуда: Рим - С.Петербург Возраст:53
|
Добавлено: 24 Июл 2023 10:58 |
|
|
Свои проценты риэлтор получает за организацию просмотров по сути, если в результате будет подписана пропоста.
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Marma Познавший истину
Зарегистрирован: 19.09.2007 Сообщения: 50179 Откуда: Mosca<->Italia
|
Добавлено: 24 Июл 2023 11:32 Заголовок сообщения: "Re: Покупка квартиры: цены, схемы и риэлтор" |
|
|
Ян писал(а): | берут 4%. |
Ого
|
|
Вернуться к началу |
|
|
Ян BANNED
Зарегистрирован: 23.12.2004 Сообщения: 18439 Откуда: Mosca - Milano
|
Добавлено: 24 Июл 2023 11:38 Заголовок сообщения: "Re: Покупка квартиры: цены, схемы и риэлтор" |
|
|
Marma писал(а): | Ян писал(а): | берут 4%. |
Ого |
сейчас все агентства так берут. ну во всяком случае в Милане. не торгуются вообще. 4% вынь да положь.
|
|
Вернуться к началу |
|
|
|
|
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах
|
Время загрузки страницы: 1 сек.
|